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Bulles immobilières aux Etats-Unis et en Angleterre

La rédaction
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Aux Etats-Unis, l’OFHEO a pour responsabilité de veiller à la bonne santé de Fannie Mae et de Freddie Mac, les deux « entreprises » chargées par le gouvernement de soutenir le marché secondaire d’hypothèques sur le logement. Toutes deux achètent à des banques commerciales ou à d’autres institutions de prêts des hypothèques de logement, qu’elles vont soit garder dans leur propre portefeuille, soit réunir dans des titres qui seront revendus à des investisseurs. D’où le terme de « marché secondaire d’hypothèques ». Il se trouve que le 4 février dernier, l’OFHEO a envoyé un rapport à la Commission bancaire du Sénat et à la Commission des services financiers de la Chambre, intitulé « Risque systémique : Fannie Mae, Freddie Mac et le rôle de l’OFHEO ».

Dans ce rapport, l’OFHEO demande au Congrès de l’autoriser, le cas échéant, à « fermer une entreprise devenue insolvable et à nommer un liquidateur judiciaire chargé de gérer ses affaires ». Si l’une de ces deux entreprises fait faillite, avertit l’OFHEO, les courtiers et les banques commerciales qui servent de contrepartie à ses contrats sur produits dérivés seront « gravement exposés » et connaîtront de graves « problèmes de solvabilité et de liquidités ». Fin 2001, Fannie Mae et Freddie Mac avaient émis pour 1700 milliards de dollars de produits dérivés, selon le directeur de l’OFHEO Armando Falcon. Pour plus de 30 % des banques commerciales ayant 1 milliard de dollars d’actifs ou plus, estime l’OFHEO, la quantité de dettes de Fannie Mae ou de Freddie Mac qu’elles détiennent dépasse 10% de leurs capitaux propres. Une banque ayant plus de 50 milliards de dollars d’actifs (il s’agit probablement de J.P. Morgan) avait même une dette de Fannie Mae excédant 25 % de ses fonds propres.

L’OFHEO envisage, dans son rapport, différents scénarios « hypothétiques » en cas de détérioration de la situation financière. Dans le pire des cas, l’une de ces entreprises subit d’importantes pertes et n’a plus de liquidités - ce qui débouche sur un « événement systémique ». Les investisseurs, doutant de sa santé, commencent à revendre la dette de l’une ou de l’autre et le prix de leurs titres sur le marché recule sérieusement. Dans certaines circonstances, la liquidation peut tourner à la panique avec un risque de contagion dans l’ensemble du système bancaire et du système financier.

Quelques heures seulement avant la publication de ce rapport, l’administration Bush avait demandé la démission du directeur de l’OFHEO, Falcon. Pour le remplacer, la Maison Blanche a nommé Mark Brickell, ancien trader de produits dérivés chez J.P. Morgan et président de l’Association internationale des swaps et dérivés de 1988-1992. Brickell est actuellement PDG de Blackbird Holdings, un système de commerce électronique de produits dérivés.

Entre-temps, les premiers signes de l’éclatement de la bulle du logement deviennent visibles en Grande-Bretagne. Selon les derniers chiffres du gouvernement, les prix des logements en Angleterre et au Pays de Galles ont augmenté de 22% au quatrième semestre 2002 par rapport à l’année précédente. Toutefois, par comparaison avec le troisième trimestre, certains prix commencent déjà à baisser. Dans l’agglomération londonienne, qui donne généralement le ton aux marchés dans le reste du pays, les prix ont chuté de 3% au cours des trois derniers mois. La décision surprise de la Banque d’Angleterre, le 6 février, de réduire les taux directeurs de 0,25%, abaissant les taux à court terme à leur plus bas niveau depuis 1955, était de toute évidence une réaction aux turbulences affectant le marché du logement.

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