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Danger de crash immobilier mondial

La rédaction
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Depuis plusieurs mois, Lyndon LaRouche et l’EIR avertissent que des bulles immobilières intenables, gonflées par l’énorme injection de monnaie des banques centrales, sont devenues l’un des détonateurs potentiels d’un crash mondial sur les marchés financiers. Cette injection de liquidités a conduit à une croissance explosive des crédits hypothécaires, notamment aux Etats-Unis et en Angleterre. Une série d’articles extrêmement alarmistes sur la bulle immobilière est apparue dans la presse allemande, notamment dans le Financial Times Deutschland, le Berliner Zeitung et Die Welt.

La plupart des données de ces articles sont issues d’une enquête récente menée par le London Economist, concernant le marché immobilier des principales économies mondiales. Dans son édition du 16 juin, l’Economist présente ses conclusions :

« La hausse mondiale des prix de l’immobilier est la plus grande bulle de l’histoire. Attendez-vous à souffrir économiquement, lorsque celle-ci explosera.... Jamais les prix des maisons n’ont augmenté si rapidement, sur une durée aussi longue et dans un si grand nombre de pays.... La hausse des prix des propriétés a aidé à soutenir l’économie mondiale après que la bulle des marchés d’action se soit désintégrée en 2000 ; mais que se passera-t-il si le boom immobilier se transforme en faillite ? »

Selon l’enquête de l’Economist, « la valeur totale des propriétés résidentielles dans les économies développées a augmenté de plus de 30 000 milliards de dollars sur les cinq dernières années, pour atteindre plus de 70 000 milliards ; augmentation équivalant à 100 % des PIB combinés de ces nations. Elle rend ridicules les précédents booms immobiliers et elle est encore plus importante que la bulle des marchés d’actions de la fin des années 90 (croissance sur 5 ans équivalente à 80 % des PIB) ou que celle des années 20 (55 % des PIB). En d’autres termes, cela ressemble à la plus grande bulle de l’histoire. »

Sur la période 1997-2005, les prix immobiliers ont augmenté plus fortement en Afrique du Sud (244 %), en Irlande (192 %), en Espagne (145 %) et en Australie (114 %). Aux Etats Unis, les prix n’ont progressé « que » de 73 %, mais l’inflation des prix immobiliers s’est accélérée lors des derniers trimestres, dépassant les 20 % annuels. Jusqu’en 1996, les ménages américains cumulaient chaque année environ 200 milliards de nouvelles dettes hypothécaires, puis ce chiffre a brutalement augmenté, atteignant 900 milliards par an en 2004. Le volume total des dettes hypothécaires en souffrance aux Etats-Unis a maintenant franchi la ligne des 80 000 milliards de dollars.

De plus, l’Economist note que : « Sur tous les marchés de bulles immobilières, les prix des logements ont atteint des niveaux records eu égards aux loyers » et sont « à des niveaux records par rapport aux salaires ». L’un des grands dangers provient du taux élevé de propriétaires de logements qui ont acheté pour « investir ». Les investisseurs, bien plus que les résidents, sont susceptibles de vendre à perte en cas de chute des prix, soutenant ainsi l’accélération de cette chute. Dans le but de soutenir cette bulle, les ménages sont amenés à contracter plus de crédits hypothécaires, grâce à des taux d’intérêts temporairement bas et à des plans de financement « novateurs ».

Aux Etats-Unis, un nombre croissant de crédits hypothécaires sont accordés sans que soit demandé d’apport personnel, certains même ne commencent le payement des intérêts et du capital qu’après la maturation du crédit. Selon la National Association of Realtors (NAR, association nationale des agents immobiliers), 42 % des Américains ayant acheté en 2004 un bien immobilier pour la première fois n’ont fait aucun apport personnel sur leur maison. Qui plus est, 50 % des nouveaux crédits hypothécaires n’utilisent plus les taux d’intérêts fixes habituels, mais sont des « hypothèques à taux variable » (adjustable-rate mortgage, ARM). Tout ceci offre un terrain idéal pour ceux qui achètent des maisons, non pour y vivre, mais pour les revendre quelques mois après à un prix nettement supérieur. Dès à présent, une simple stagnation des prix suffirait à désintégrer de tels schémas financiers.

Une explosion de la bulle immobilière mondiale (ce n’est qu’une question de temps) aura des conséquences dévastatrices, sur le système financier et les économies, largement supérieures aux répercussions du crash du marché de la « nouvelle économie » qui effaça 15 000 milliards de dollars de valeurs d’actifs en l’espace de trois ans.

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