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La bombe à retardement de la bulle immobilière américaine

La rédaction
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La chute des actions, entraînant l’implosion des futures retraites de millions de ménages américains, aurait certainement déjà provoqué des conflits sociaux aux Etats-Unis s’il n’y avait eu, en même temps, un important marché immobilier.

En effet, la hausse des prix de l’immobilier a, au moins partiellement, compensé les pertes boursières. En outre, cette hausse, conjuguée à la baisse des taux par la Fed, a créé une bulle de refinancement des hypothèques, les banques accordant des hypothèques plus importantes à des taux plus faibles et versant souvent la différence en liquide ! Ce qui a permis de financer, provisoirement, la consommation à crédit. Toutefois, étant donné le niveau élevé des prix de l’immobilier et les taux hypothécaires atteignant des planchers historiques, il ne reste plus grand-chose pour alimenter la bulle immobilière américaine au cours des mois à venir.

Dès que les prix commenceront à baisser, une réaction en chaîne sera inévitable. A l’inverse de la pratique actuelle, les banques exigeront des versements en liquide de la part des clients hypothécaires, provoquant de multiples insolvabilités sur les hypothèques, suivies de ventes forcées de maisons, et donc d’une chute d’autant plus rapide des prix de l’immobilier. Une explosion des prêts hypothécaires impayables serait dévastatrice pour le système bancaire.

Au deuxième trimestre 2002, le volume annualisé des nouveaux emprunts hypothécaires a augmenté de 596 milliards de dollars - un record - c’est-à-dire trois fois plus que la moyenne de 200 milliards de 1990 à 1997. Le montant total de la dette hypothécaire a atteint 6000 milliards. La plupart de ces hypothèques sont achetées par les deux institutions financières semi-publiques, « Fannie Mae » et « Freddie Mac », qui refinancent la dette en émettant des obligations. A la fin de 2001, le passif de Fannie Mae s’élevait à 1560 milliards de dollars, celui de Freddie Mac à 1140 milliards. Sans compter l’énorme volume de produits dérivés détenu par ces deux institutions, qu’elles utilisent pour se couvrir contre les fluctuations de taux.

Selon John Crudele, chroniqueur financier au New York Post, on a déjà frôlé, à la mi-octobre, un désastre de moyenne ampleur sur les produits dérivés hypothécaires. « Quelque chose s’est passé dans la troisième semaine d’octobre, écrit-il, qui devrait commencer à inquiéter tout le monde : les taux hypothécaires ont soudainement augmenté pour des raisons on ne peut plus ténues. » Le coût moyen d’une hypothèque à 30 ans est passé, en une seule semaine, de 6,02 % à 6,23 %. Un prêt immobilier à 15 ans est passé de 5,45 % à 5,63 %. Cette hausse surprenante, selon Crudele, a peut-être été provoquée par des problèmes rencontrés par le fonds Beacon Hill Asset Management, qui avait informé ses investisseurs, le 18 octobre, qu’il allait fermer son hedge fund Bristol Fund, après la perte de 54 % de ses avoirs dans des paris perdants sur des produits dérivés hypothécaires. Fannie Mae a plusieurs fois démenti des rumeurs concernant des problèmes similaires sur les marchés des produits dérivés.

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