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La moitié des avoirs des banques américaines investis dans un marché immobilier en détresse

La rédaction
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A la une du 5 décembre, le Wall Street Journal s’inquiète de l’augmentation des arriérés sur hypothèques au cours des derniers mois, qui déstabilise les acteurs de ce marché, estimé à 10 000 milliards de dollars. « Le problème est le plus aigu pour les hypothèques dites sub-prime, [c’est-à-dire accordées à des personnes à risque aggravé ou déjà lourdement endettées], mais certains signes indiquent qu’il s’étend à d’autres parties du marché hypothécaire. »

Cela fait un an maintenant que les arriérés ne cessent d’augmenter, mais le phénomène « s’est considérablement accéléré depuis deux à trois mois ». Selon les données du Federal Deposit Insurance Corporation, la moitié de tous les avoirs du système bancaire américain - 11 750 milliards de dollars - est investie dans le marché immobilier. Les hypothèques sub-prime représentent effectivement l’une des parts les plus vulnérables de ce marché et les signes de détresse sont évidents. Au cours du mois d’octobre, non moins de 2,52 % de toutes les hypothèques sub-prime accordées en 2006 étaient à un stade ou un autre de défaut de paiement - allant d’un arriéré d’au moins 90 jours jusqu’à la saisie.

Les hypothèques sub-prime sont accordées à des personnes « peu fiables » sur le plan du crédit, souvent des Afro-Américains ou Hispano-Américains à faible revenu ou qui sont menacés de licenciement ou de baisse de salaire, et les conditions attachées sont draconiennes : taux très élevés, sévères majorations en cas d’impayés, etc. A la fin des années 1990, le volume de ces hypothèques représentait moins de 100 milliards de dollars ; aujourd’hui, il est estimé entre 650 et 980 milliards, ce dernier chiffre étant l’équivalent du dixième du marché immobilier résidentiel.

Il y a dix ans, seules des sociétés essentiellement usuraires accordaient de tels prêts. Mais entre-temps, les grandes banques commerciales ont racheté de nombreuses sociétés de ce type et dominent désormais le marché. Au cours de 2005, pour la moitié des prêts accordés, entrant dans cette catégorie, les banques ne demandaient même pas de données précises sur le revenu personnel de l’emprunteur. Selon la Mortgage Bankers Association, pendant la première moitié de 2006, une hypothèque sur cinq accordée aux Etats-Unis tombait dans la catégorie sub-prime.

Deux acteurs de ce marché sub-prime, Sebring Capital Partners au Texas et Ownit Mortgage Solutions en Californie (le numéro onze du marché), ont cessé leurs opérations début décembre. Cette nouvelle a semé la panique sur le marché des produits dérivés : pour se protéger contre une cessation de paiement des 10 millions de dollars d’obligations hypothécaires sub-prime, notées BBB, on se tourne vers les contrats dérivés sur défaut (CDS en anglais), dont le coût est passé de 310 000 à 389 000 dollars. En même temps, les obligations sous-jacentes émises en contrepartie d’hypothèques sub-prime ont subi leur plus forte chute hebdomadaire depuis le début de l’année.

Par ailleurs, la plus grande société américaine de conseil fiscal, H&R Block, a annoncé le 29 novembre des pertes de 156,5 millions de dollars au cours du trimestre se terminant le 31 octobre, pertes provenant de sa filiale Option One Mortgage, qui accorde beaucoup d’hypothèques sub-prime. Au cours du trimestre précédent, H&R Block avait accusé des pertes de 131 millions de dollars et Option One Mortgage avait dû racheter certains de ses titres émis contre des hypothèques sub-prime en arriérés. Maintenant, le géant cherche désespérément à vendre cette filiale.

Toll Brothers, qui construit de coûteuses villas de piètre qualité (baptisées « McMansion »), a dû revoir à la baisse ses prévisions pour 2007, suite à la chute de près de 50 % de ses profits au trimestre se terminant le 31 octobre. Ses revenus ont en effet chuté de 310 millions de dollars en 2005 à 178 millions. Le taux d’annulation chez Toll Brothers est de 37 %, et les clients n’ont signé que pour 710 millions de dollars de contrats, contre à 1,59 milliards en 2005.

Le 10 décembre, Lyndon LaRouche a souligné un facteur critique, mais méconnu, de la crise immobilière américaine : des ventes immobilières anticipées mais qui ne se réalisent pas sur un marché en contraction globale : « Quelqu’un possède un logement évalué à, disons 800 000 dollars, mais la meilleure offre qu’on lui fait est de 600 000 dollars. Or, il n’a pas de marge de manœuvre de 200 000 dollars, en terme d’actifs disponibles. Donc il ne vend pas. Le mois suivant, le trou aura atteint 300 000, puis 400 000, et ainsi de suite. Ce facteur ajoute un potentiel explosif supplémentaire, lorsque le marché est en chute. »

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