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Le marché hypothécaire américain au bord de l’implosion

La rédaction
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Au cours des deux premières semaines de mars, l’effondrement du marché hypothécaire à haut risque aux Etats-Unis, estimé à 1200 milliards de dollars, a eu des effets dramatiques. Pertes de plus de 500 milliards de dollars sur les bourses mondiales, anéantissement du deuxième groupe du secteur, New Century Financial, paralysie du marché des produits dérivés à base d’hypothèques, menaçant par là même tout le marché des dérivés avec ses 600 000 milliards de dollars de valeurs nominales. En outre, les hedge funds et fonds de placement mutuels ont perdu des dizaines de milliards de dollars et la contagion menace l’ensemble du marché hypothécaire américain, qui représente 10 200 milliards de dollars, soit un quart du marché du crédit.

L’hypothèque sub-prime a eu pour fonction de piller la tranche des 30 % les moins riches de la population, afin de maintenir la bulle du logement. On cherche des victimes parmi les emprunteurs ayant déjà eu des incidents de paiement, et qui ont le plus souvent de faibles revenus, pour les convaincre de souscrire un crédit hypothécaire qui, en fin de compte, va leur coûter de 25 % à 100 % plus cher qu’une hypothèque normale.

Il s’agit de la dernière phase en date de la bulle immobilière créée par Alan Greenspan, ex-chef de la Réserve fédérale. Suite à l’éclatement de la bulle IT (technologies de l’information), en mars 2002, Greenspan se tourna vers le secteur du logement pour créer une nouvelle bulle. A treize reprises, il réduisit le taux des fonds fédéraux pour les prêts de 24 heures, si bien qu’en août 2003, il n’était plus qu’à 1 %. Comme prévu, les taux hypothécaires suivirent le mouvement.

A partir de là, on injecta des quantités faramineuses de liquidités dans le secteur immobilier américain, en coordination avec l’organisme d’assurance hypothécaire Fannie Mae. Entre 2001 et 2006, 15 000 milliards de dollars de nouveaux crédits hypothécaires furent émis, soit trois fois plus que pendant les cinq années précédentes. Résultat : le prix des logements dans certaines régions convoitées a flambé, de même que la quantité de crédits hypothécaires accordés par les banques, avec des profits correspondants. Deuxièmement, grâce au mécanisme de « refinancement » , les nouveaux propriétaires peuvent demander de nouveaux prêts contre leur hypothèque.

Entre 2001 et 2004, la part des crédits hypothécaires sub-prime est passée de 7 % à 11 %, mais entre 2004 et 2006, elle a presque doublé, pour atteindre 20 %. Parallèlement, cependant, le nombre de défauts de paiement augmente.

Par ailleurs, deux instruments sont devenus courants : les « hypothèques avec paiement des seuls intérêts » (interest only mortgage) et celles avec « apport minimal » (minimal option payment). En gros, on incite le débiteur à emprunter au-delà de ses moyens, en lui demandant de faibles versements au départ.

Paiement des seuls intérêts : sur un crédit hypothécaire à long terme, l’emprunteur ne versera au cours des premières années (entre 3 et 5 ans) que le taux d’intérêt, s’élevant à 2 % ou 3 %, et rien sur le principal. A l’issue de cette période, vient s’ajouter le principal, ainsi qu’un taux d’intérêt accru, créant un choc pour l’emprunteur dont les mensualités augmentent du coup de 50 %.

Option minimale : ce prêt est encore plus perfide, puisque le débiteur ne verse qu’une partie des intérêts et rien sur le principal pendant les premières années. Les intérêts non versés seront recapitalisés dans le prêt, la somme due augmentant ainsi avec le temps.

Ces prêts exotiques sont passés de 2 % de l’ensemble des prêts en 2001 à 39 % en 2004.

La volatilité de ce marché est extrême. Selon un rapport du CRL publié en décembre, dans plusieurs grandes villes américaines, on s’attend à un record de saisies hypothécaires - entre 20 et 25 % pour 2007.

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