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Etats-Unis : la crise immobilière pose un « risque systémique »

La rédaction
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Les dernières données concernant le secteur immobilier américain indiquent que le krach a déjà commencé. Les mises en chantier de nouveaux logements en octobre sont au plus bas depuis six ans, en recul de 14,6 % par rapport à septembre et de 27,4 % par rapport à octobre 2005, soit la plus forte chute d’une année sur l’autre depuis 15 ans. Pour la première fois, les permis de construire ont enregistré une baisse depuis 9 mois consécutifs, atteignant leur plus bas niveau depuis 9 ans. La quantité de logements invendus (nouveaux et anciens) frôle un record.

Le 9 novembre, le nouveau directeur de l’Office de surveillance des logements (OFHEO), James Lockhart, a mis en garde contre les conséquences de la chute du marché du logement pour le système bancaire américain. Prenant la parole devant l’Association new-yorkaise de banquiers, il a appelé à des « pouvoirs quasi-régulateurs » afin de traiter les effets qu’auraient sur les marchés et les institutions financiers d’éventuelles « difficultés financières sévères » chez Fannie Mae et Freddie Mac, les deux agences semi-publiques de titrisation de crédits hypothécaires qui sont régulés par l’OFHEO. Ces deux institutions, observa-t-il, « dominent » le marché hypothécaire américain, puisqu’à fin 2005, elles possédaient ou garantissaient plus de 40 % des hypothèques de logement aux Etats-Unis, soit quelque 4000 milliards de dollars de dettes, dont des titres à base d’hypothèques. La croissance rapide des portefeuilles détenus par Fannie Mae et Freddie Mac, dit-il, a augmenté « leur potentiel de provoquer des événements systémiques ». Pour lui, les banques qui détiennent d’importantes quantités de dettes des deux agences pourraient subir des pertes et des problèmes de liquidités « menant à une réduction des prêts bancaires ou même à des faillites ». Plus de 60 % des banques détiennent des dettes ou des titres de Fannie Mae et Freddie Mac.

Par ailleurs, en Grande-Bretagne, prenant la parole devant la British Bankers Association le 15 novembre, Clive Briault, directeur général de la Financial Supervision Agency chargé des marchés au détail, a estimé que les modèles utilisés par les banques britanniques pour tester leur résistance à une chute brutale des prix immobiliers résidentiels ne sont pas suffisamment sévères. Pour y remédier, la FSA a demandé aux banques de prévoir dans leurs modèles une chute de prix de logement de 40 % et la saisie de 35 % des hypothèques actuellement en défaut de paiement. Dans une lettre envoyée le mois dernier à des directeurs de banques, la FSA constatait que certains d’entre eux refusaient d’envisager des scénarios dans lesquels les banques pourraient être obligées d’accepter des pertes, des baisses de dividendes et des manques à gagner. Dans la période 1989-92, les prix des logements outre-Manche ont reculé de 15 %, et dans certaines parties de East Anglia, cette chute a atteint 40 %, entraînant des saisies, la réduction de la valeur des hypothèques et des pertes bancaires.

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